東京23区のオフィス供給動向：大規模・中規模ビルの未来予測
森トラスト株式会社による「東京23区大規模オフィスビル供給量調査2026」は、首都圏におけるオフィス市場の動向を詳細に分析しています。2025年には大規模オフィスビルの供給量が一時的に急増するものの、その後数年間は供給が減少傾向に転じることが予測されています。これに伴い、都心部に集中していた開発エリアが多様化し、新たなビジネスハブが形成される可能性が浮上しています。一方で、中規模オフィスビルは比較的安定した供給が続く見通しで、市場全体のバランスに影響を与えるでしょう。この調査結果は、今後の都市開発や企業戦略に重要な示唆を与えるものとして注目されています。
この報告書は、東京のオフィス市場の将来を占う上で欠かせない情報を提供しており、特に開発業者や企業にとってその重要性は高いです。大規模オフィスビルの供給が一時的に高水準となるのは、高輪ゲートウェイシティのような大規模複合施設が相次いで開業するためで、これにより一時的な空室率の上昇や賃料の調整が懸念されます。しかし、その後の供給抑制は市場の過熱感を和らげ、持続可能な成長を促す可能性も秘めています。多様なエリアでの開発は、特定の地域への集中リスクを分散し、より広範囲での経済活性化に寄与することが期待されます。
東京23区の大規模オフィス市場
森トラストの最新調査によると、2025年の東京23区における大規模オフィスビルの供給量は、前年の64万平方メートルから大幅に増加し、113万平方メートルに達する見込みです。これは過去20年間と比較しても高水準な供給量であり、特に港区における「虎ノ門・新橋」エリアの再開発がこの増加を牽引しています。大規模複合施設であるJR東日本の「高輪ゲートウェイシティ」のようなプロジェクトが、この供給量の急増に大きく貢献していることは明らかです。この一時的な供給量の増加は、市場に新たな選択肢をもたらす一方で、短期的な賃料や空室率への影響も懸念されます。
しかし、2026年以降の供給動向を見ると、状況は一変します。2026年と2029年には2025年と同程度の供給が予測されるものの、2027年、2028年、そして2030年には供給量が大幅に減少する見通しです。結果として、今後5年間（2026年から2030年）の平均供給量は87万平方メートルとなり、過去20年間の平均供給量106万平方メートルを下回ることが予想されています。供給エリアも従来の千代田区、中央区、港区の都心3区に加えて、「八重洲・日本橋・京橋」、「内幸町・霞が関・永田町」、「西新宿」、「青山」など、多様な地域へと広がり、市場の地理的な分散が進むと予測されています。
中規模オフィスビル市場と今後の展望
大規模オフィスビル市場の変動とは対照的に、東京23区の中規模オフィスビル供給は比較的安定した推移を見せています。2025年の中規模オフィスビルの供給量は9.9万平方メートルと、過去10年間の平均である9.8万平方メートルとほぼ同水準で推移することが予測されています。この安定性は、大規模再開発のような突発的な要因に左右されにくい中規模市場の特徴を示しています。中規模オフィスは、多様な業種や規模の企業にとって柔軟な選択肢を提供し、市場全体の健全な成長を支える重要な役割を担っています。
しかし、2026年には中規模オフィスビルの供給量が4.4万平方メートルと一時的に減少する見込みです。これは、特定のプロジェクトの完了や新たな開発の遅延などが影響していると考えられます。しかし、2027年には8.8万平方メートルへと再び増加に転じることから、この減少は一時的なものであり、市場は再び安定した供給体制に戻ると予測されています。大規模オフィスビルの供給が減少する期間において、中規模オフィスビルは企業の需要に応える重要な存在となり、市場の需給バランスを調整する役割を果たすことが期待されます。全体として、東京のオフィス市場は大規模と中規模ビルで異なる動向を示しながらも、多様なエリアでの開発を通じて、持続的な成長を目指す方向にあると言えるでしょう。